O empreendedor é a pessoa física ou jurídica que constrói de acordo com estudos técnicos, visando oferecer ao consumidor adequada e diversificada concentração de serviços e ramos de comércio, distribuídos segundo um plano global por ele estabelecido de forma a abranger as necessidades de seus clientes e frequentadores. É o proprietário do estabelecimento, de todo o complexo, cabendo à ele também toda a administração e gerência do shopping.
Por sua vez, o lojista é a pessoa física ou jurídica que tiver sob o contrato ou acordo, remunerado ou não, explorando qualquer espaço nas dependências internas ou externas do shopping.
As relações contratuais estabelecidas entre o lojistas e o empreendedor do shopping center baseiam-se em quatro instrumentos:
a) Escritura de normas gerais;
b) Contrato de locação de unidade comercial;
c) Associação de lojistas;
d) Contrato com a administradora.
A) A ESCRITURA DE NORMAS GERAIS (Lei do Shopping Center):
É uma escritura pública que estabelece as normas gerais que regulam a organização e o funcionamento do shopping center. É elaborada pelo empreendedor do shopping e o lojista ao assinar esta escritura estará aderindo aos termos constantes nela.
Esta escritura é denominada de Escritura de Normas Complementares do Contrato de Locação, Escritura Declaratória de Normas Gerais Regedoras do funcionamento e das Locações do Shopping ou semelhantes.
B) O CONTRATO DE LOCAÇÃO DE UNIDADE COMERCIAL:
A ocupação dos lojistas dentro do shopping se dá pelo contrato de locação.
Vale lembrar que, nas locações dos espaços em shoppings devem atender às múltiplas necessidades do consumidor de sorte que não faltem certos tipos de serviços (bancos, Correios, cinema, lazer) ou de comércio (restaurantes), mesmo quando há uma atividade central desenvolvida pelos shoppings center (moda, utilidades domésticas, etc.).
O contato de locação é peculiar em se tratando de locação em shopping, e nem o empreendedor e nem o lojista são locador e locatário comuns.
É especial a situação das partes no contrato entre o empreendedor do shopping center e o lojista.
C) ASSOCIAÇÃO DE LOJISTAS:
Também devem os locatários se filiar à associação dos lojistas, pagando a mensalidade de associados correspondentes. É parte integrante do contrato de locação.
A Associação dos Lojistas é uma pessoa jurídica de direito privado sem fins lucrativos, formada pelos lojistas de um mesmo shopping center. Possui personalidade jurídica própria.
As associações tem por objetivo amparar os interesses dos associados perante terceiros, podendo representá-los, cultivar relações entre os associados locatários, promovendo intercâmbio de informações e experiências, estabelecer normas éticas e regulamentos disciplinadores das atividades de seus associados e como objetivo maior destaca-se promover a divulgação do shopping.
Portanto, caberá à associação custear despesas de interessa comum, notadamente com publicidade.
Porém a Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991 – Art. 54, §1º, impede que sejam cobrados dos lojistas as despesas com:
a) Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) Pintura das fachadas, esquadrias externas, empenas, poços de areação e iluminação;
c) Indenização trabalhista e previdenciária pela dispensa de empregados, anteriores ao início da locação;
d) Obras ou substituição de equipamentos que impliquem na modificação do projeto original;
e) Obras de paisagismo.
D) O CONTRATO COM A ADMINISTRADORA:
A administração do shopping é tarefa do empreendedor que pode contratar uma administradora especializada em serviços de planejamento, organização e administração de centros empresariais. É parte integrante do contrato de locação.
Havendo a administradora, o lojista deverá celebrar contrato específico com ela, como parte integrante do contrato de locação.
O lojista pagará à administradora pelos serviços prestados além de contribuir com o rateio das despesas de manutenção do shopping. Este valor será igual à metade do valor da maior mensalidade de uma loja.
Em caso de dúvidas, procure por um advogado especialista.