O prazo de 30 meses no contrato de locação de imóvel urbano é obrigatório?
Provavelmente, se você já precisou locar algum imóvel, já deve ter se deparado com a seguinte frase: “o prazo de 30 meses é obrigatório, está previsto na lei”. Mas esse prazo é realmente obrigatório? Vejamos.
Primeiramente vale ressaltar que pela lei do inquilinato, não há um prazo específico, podendo ser estipulado livremente entre as partes. Porém, o prazo de 30 meses é muito utilizado, pois fornece mais segurança ao locatário.
Como podemos extrair do artigo 46 da Lei do Inquilinato, as locações com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, ocorrerá à resolução do contrato findo o prazo estipulado, independentemente de notificação, aviso ou motivo. Ou seja, ao findar o prazo de 30 (trinta) meses, o proprietário poderá simplesmente pedir o imóvel e o locatário poderá entregar sem pagar multa ou qualquer tipo de indenização (salvo se houver ocasionado danos materiais no imóvel).
Vale ressaltar, que findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
Esse tipo de locação é mais usado por imobiliárias e administradores pelo simples fato de que a locação se encerra pelo prazo contratual e caso não tenha mais interesse em continuar com a locação do imóvel, poderá realizar a retomada pela chamada denúncia vazia ou imotivada.
No prazo inferior a 30 (trinta) meses, terminado este prazo, o contrato de locação passará a vigorar por prazo indeterminado. Desta maneira, o proprietário somente poderá retomar o imóvel através da chamada denuncia cheia ou motivada.
Nesse sentido, o artigo 47 e seus incisos dispõem que o proprietário não poderá simplesmente pedir o imóvel de volta, devendo justificar o seu pedido com uma das hipóteses taxadas na Lei:
Mútuo acordo;
Infração legal ou contratual;
Falta de pagamento;
Reparações urgentes;
Extinção do contrato de trabalho do locatário quando a locação se deu por este motivo;
Casos de uso próprio do imóvel: uso cônjuge companheiro (a), ascendente/descendente desde que não tenha outro imóvel próprio, qualquer que seja o estado civil deles;
Pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Conclui-se que não há um prazo específico na lei, porem há deveres e obrigações a serem seguidos a depender do prazo escolhido. No prazo igual ou superior a 30 dias, terminado o prazo do contrato, o proprietário poderá reaver o contrato sem um justo motivo. Já no prazo inferior a 30 meses, mesmo após o termino do prazo, o proprietário apenas poderá reaver o imóvel por um justo motivo, trazendo mais segurança ao locatário, por outro lado o locatário, poderá entregar o imóvel quando da locação ficar por prazo indeterminado tão somente notificando o locador, avisando da desocupação antecipada, com trinta dias de antecedência.
*Em caso de dúvidas, entre em contato com um advogado especialista.
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